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【企业拆迁】拆迁前六大准备工作,影响企业拆

这几年,我国各地城市大力对城郊、城乡结合部等地段,以城郊一体化、旧城改造等项目的名义进行征收拆迁,目的是为了解决旧城区或者城郊的规划问题,增加城镇化经济。

而这些地段中,往往包含一些大中小企业。一旦遇到拆迁时,企业拆迁补偿的命运却常常被他人而左右,那么,企业拆迁输与赢,应该从哪些方面入手呢?

由于拆迁补偿问题因地制宜,复杂多样,但知己知彼方能百战百胜,因此拆迁过程中企业一定要做好以下六大方面准备工作。

一、了解自己营业执照信息

“知己”第一步,即重视自己的营业执照信息,首先,了解自己营业执照的注册地是否在拆迁范围内;其次,企业注册地与实际办公地、经营用地面积,批准方式等信息是否一致,这些因素可能导致拆迁人少给或者不给停产停业损失,譬如:拆迁人发现经营面积不一致,极有可能少给相应的企业停产停业损失,甚至有一些企业根本拿不到停产停业损失。

二、了解自己企业的用地性质

“知己”第二步,即了解自己企业的用地是国有土地,还是集体土地,土地性质对于补偿总额的多与少,起到决定性的作用,因为不同的土地性质,适用的法律不同,其补偿的单价及计算方法都不同。

了解企业土地性质可从以下几点入手:1、是国有土地出让还是国有土地划拨;2、是集体土地、农用地还是集体建设用地;3、企业是否有土地证;4、企业在使用土地时,是否缴纳了相应土地出让金;这四种不同的情况,对于补偿都会产生影响,甚至是天差地别。

三、了解自己企业用房的性质

“知己”第三步,即我国企业用房多样性,性质分有住宅类和非住宅类,产权分有自有产权和租用产权,从用地上分国有土地和集体土地,从土地规划上分建设用地和非建设用地,从规划合法性分有合法建筑物和违法建筑物。

作为企业首先要了解自己房屋性质,如果是租赁房屋一定事先审查租赁合同中有关拆迁征地的条款,该条款在拆迁补偿中起到至关重要。

四、制作拆迁损失明细表

“知己”第四步,在拆迁前一定了解企业实际损失有哪些,做好预判工作。主要针对停产停业的损失或停止经营的损失、解聘员工的安置补偿费用、租金价差损失、搬迁费用及设备重新安装费用、设备测试费用、无形资产损失等等。

五、了解拆迁项目

很多企业经营者对于拆迁项目的一头雾水,“知彼”的第一步,即为对拆迁项目的了解程度,对日后的补偿起到很重要的作用,其中包括:拆迁主体是谁,规划的目的是什么等,只有了解项目,才能制定出相对的补偿计划。

了解拆迁项目可从以下几点入手:

1、注意留存拆迁公告,宣传文件等等资料;

2、侧面打探,从朋友,同学等等圈子了解拆迁项目相关信息。

因企业经营者并非专业法律人士,所以,企业经营者对于拆迁的了解,仅仅到这个阶段,若还需进一步了解,就需要体系化的知识。

六、及时聘用专业拆迁律师做顾问

大多数企业都有自己的法律顾问,术业有专攻,就像兽医不能给人医病一样。

企业自己的法律顾问,更侧重于企业经营、劳动等法律范畴,对拆迁并不熟悉,所以,遇到拆迁时,需找专业的拆迁律师进行接洽,对日后工作进行指导。

选择拆迁律师时,建议找非本地的律师,因为本地的律师往往会受到地方政府相关部门的干扰,无法完成委托代理工作。

企业遇到拆迁时,对于知己部分的了解往往不够透彻,对于知彼部分往往知之甚少,因此造成了企业了解的信息不对称,无法根据成功操作经验作出有的放矢。

拆迁补偿作为一项系统工程,需要专业拆迁律师进行调查取证、诉讼、协商及谈判,所以,企业单打独斗很难争取合理的拆迁补偿,在此,建议企业经营人提前做好准备工作,以防止出现不必要的损失。

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