案件背景

　　开发商在做商业开发的时候特别喜欢分割拆零销售，为什么？因为商业开发就做商铺的时候，其实开发商面临一个最大的问题是什么？前期投入的资金很大，回报周期很长，那么如果都用自己去自己的钱去建的话，它的资金压力会很大，所以开发商在进行商铺商业开发的时候，商业用房开发的时候，他最希望做的一件事情就是我用业主的钱来建房子，但最后房子的控制权还在我开发商手里，我说给你多少租金就按我说的来，那么他最希望做的是这个事情，用你的钱建房，但是房子的实际控制权，房屋商铺的实际收益权控制在我开发商的手里。这种分割式商铺的商业目的很清晰，给你高租金不是他的目的，拿你的钱建房才是他根本的目的。

　　项目概况

　　开发商是西安某某有限责任公司，开发的国际广场项目。该项目是综合商业体，商铺进行分割式出售2013年起售,大部分业主购买时间为2017年以后。现在项目已经建成交房，且很多业主已经取得房产证。现在业主没有按时收取到返租的租金，并且自己商铺位置无法确定，因此想要退铺。

　　但是买商铺的客户大多是在当地做生意的，通过行政诉讼，怕受到影响。该如何维护自己的合法权益？商铺可以退吗？

　　归纳一下本案核心事实，这个案子就是分割拆零销售、售后返租，开发商是五证齐全的，很多业主也已经办理了产权证，商铺已经开业，现在存在的问题不是没有交付，也不是没有开业，而是在开业的情况下，业主没能获得应有的租金。业主认为这是一个骗局，是个商业圈套。所以业主们就不想要这个商铺了，这就是这个案子的大概的情况。

　　因为涉及分割拆零销售、售后返租，所以我们还是从整个被背景上都给大家再介绍一遍。

　　首先分割拆零销售与售后返租都是违法的，我们《商品房销售管理办法》有明确的规定，不允许分割拆零销售，不允许售后返租。

　　分割拆零销售的概念是什么？

　　分割拆零销售是什么概念？是房子我们本来要卖一个物理意义上的空间，那么法律规定开发商卖房的时候必须有4面墙，有门窗是一个独立的物理意义上的空间，你不能去卖概念房，概念房是什么？图纸上一格一格，有我卖的房号，但是去了现场，这个房子是找不到的，因为可能一开始规划的时候就没有这一间间的房子，那么最后也有可能规划做了调整，整个打通了，但是不管怎么样，法律不允许分割拆零销售，但是开发商在做商业开发的时候特别喜欢分割拆零销售，为什么？因为商业开发就做商铺的时候，其实开发商面临一个最大的问题是什么？前期投入的资金很大，回报周期很长，那么如果都用自己去自己的钱去建的话，它的资金压力会很大，所以开发商在进行商铺商业开发的时候，商业用房开发的时候，他最希望做的一件事情就是我用业主的钱来建房子，但最后房子的控制权还在我开发商手里，我说给你多少租金就按我说的来，那么他最希望做的是这个事情，用你的钱建房，但是房子的实际控制权，房屋商铺的实际收益权控制在我开发商的手里，商业目的很清晰，用你的钱建我的房.

　　分割拆零销售的方式把商铺卖到各个业主手里，那么这种商业模式就是商铺分割拆零销售，往往最后都会出现很多违约情况，商铺可以交付给你，但是你绝对拿不到他承诺的高租金。要么只能拿到很少一部分的租金。

　　分割拆零销售、售后返租是违法的吗？

　　法律是不允许做分割拆零销售、售后返租，其实在现实中大量存在这种问题，大量的业主跳坑里了，然后被坑了之后存在重大的损失，但是维权的局限性又特别的大，所以这是我们现在实务中的一个很大的背景。分割拆零销售，其实它存在一个很大的问题？开发商的规划和消防一定会存在问题，这就需要用到行政诉讼的手段，需要我们用行政诉讼的思维去解决它，那么分割拆零销售和售后返租为什么会存在严重的规划违法和消防违法的问题？

　　分割拆零售后返租存在最大的问题是规划上的问题，商品房开发流程的规划的层面上，我们开发商需要取得一个用地规划，然后他有一个工程规划，工程规划之后就会有一个施工图纸。施工图纸之后，它有一个实际建造的房屋，建造完的房屋要经过竣工验收，它就会有一个竣工验收，他建完之后应该有一个实测图。

　　分割拆零销售开发商为什么敢这么做？

　　开发商为什么敢这么做？根本原因在于什么？开发商的违约成本太低，用这种方式进行资金的快速回笼，售完之后，如果开发商不按照合同去履约的话，开发商没有按照合同去给业主支付租金，会产生什么样的情况？

　　每个业主占的份额很小，又是分割拆零的商铺，商铺现实中又不存在实际空间，打官司即使打赢了，也没办法获得商铺。假设在商场里买了两间商铺，加起来有100平米，但是商场有2000平米，是整体打通的，不可能因为你享有100平米的权利，去把其他业主2000平米空间锁起来。分割拆零销售的商铺在现场是找不到实物的，所以第一当纠纷发生的时候，权利的行使就产生了障碍，没有办法真正行使占有使用收益权的。一旦违约，每个业主占的份额都很小，虽然业主人数很多，但业主人心不齐，没有专一统一的维权，其实给开发商造成不了太大的压力。

　　分割拆零销售售后返租，它往往会用另外一个公司主体，开发商我来建房，租房另行出资成立了一个公司，公司整体和你签订一个托管合同，也就是开发商把房子卖给你，用另外一个注册资本很低的公司去租回你的房子，但是当这个公司没有办法去履行高租金回报的时候，公司只是承担一个有限责任，以出资额去承担一个有限责任，不兑现商业租金，该公司可以申请破产，通过破产来合法甩掉企业的债务。即使去打一个民事诉讼，就算可以胜诉，结果也是实现不了你的诉求。

　　分割拆零销售业主关注的问题有哪些？

　　1、商铺的公摊面积法律有没有明确规定，最大是多少？

　　【公摊面积】：法律概念是在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里有规定，涉及到公摊系数和公摊面积。只不过，商铺与普通住宅不同，会包含顾客通道、休息场所、消防设施等区域，公摊率也会相对更大。国家规定商场内商铺的公摊不超过60%。因此我们国家的开发商在建设的时候，会打擦边球，一般来说呢，沿街店铺公摊在10%-20%左右，部分商场的公摊在25%-40%，大多数较高端的商业地产公摊甚至超过了50%。类似上海这边，如果是大铺的话，也就是ShopingMall一类的，公摊有的可以到60%了。

　　2、内铺分割销售是否通过？目前也找不到自己商铺，只有图纸，三年收益抵扣房款高于备案价位？

　　【内铺分割销售】分割销售，必须要根据商场的情况，更重要的是，开发商要到规划建设部门进行报备，具备分割销售的条件，才能对外销售。实践中，手续未完备前，开发商会因为前期资金的情况，存在违规销售的情况，导致部分房屋不能办理备案或网签。针对您的这个案件，需要前期做信息公开调查，到规划部门看下开发项目的手续是否齐全。

　　【备案价】发改价检（2011）548号《国家发展改革委关于发布的通知》明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。这里明确了开发商应按申报的备案价格销售房屋。销售价格不得高于备案价格，开发商加价销售是不合法的。从民商事合同纠纷的法律处理层面，开发商隐瞒备案价格的行为，涉嫌构成价格欺诈。如果开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。

　　如果是您目前找不到商铺在哪的话，有可能是虚拟产权式商铺。它的风险主要在于，虽然你享有商铺的所有权，但由于商铺所有权量是进行抽象分割，你行使所有权会受到很大限制。假设铺位分割与实际经营卖场不吻合，也会给你后期的独立经营带来麻烦，或者你转卖的时候也会有一定的影响吧。

　　3、最主要的诉求就是能否退铺

　　分割式商铺最大的问题会是规划上的问题。首先在规划的层面上，我们开发商需要取得一个用地规划，然后会有工程规划，工程规划之后就会有一个施工图纸。施工图纸之后，它有一个实际建造的房屋，建造完的房屋要经过竣工验收，竣工验收的时候必然就会有实测图。

　　只有在施工图纸，预售图纸，实际建成的实测图纸以及它的实物完全都能对得上的情况之下，它的规划验收才会被通过，它的消防验收才会被通过。但是根据《商品房预售管理办法》中规定，不允许分割销售房屋。能通过验收的肯定都是有隔断的，但是我们看到的实物肯定是没有隔断的，那么开发商肯定采取了一定的变通做法，是如何做的呢？

　　比如我商场有10万平米，我把其中的2000平米3000平米开辟出来，打一个个小隔断，你来做各种验收的时候，我就让你这个区域部分有隔断的来代表全部的建筑物，那么最后等你实际全部验收通过之后，我再把这些隔断打打掉，这样就能达到一个我既能够应付得了部门的检查，但最后我又能实现现场我可以没有隔断的去使用。

　　首先我们会做一个信息公开调查，查他的项目合法性，那么通过调查之后，我们会提起相关的行政诉讼，要么申请履职，要么确认违法，这是我们调查的结果而定，但总的来说这个案子就是说我们不建议大家直接上来用民事诉讼来解决你要退铺的需求，那么如果是走这条路的话，我们败诉的风险会很大，那么换一个思维就是什么？我们看看背后政府审批有没有问题，如果政府审批有问题的话，我们通过行相关的行政诉讼促使双方调解来解决问题。

　　为什么这类案子能用行政诉讼的手段？

　　商品房开发项目以及流程它非常的复杂，它这个过程不是你开发商随心所欲去做的，那么这个过程的实施走到最后一定有政府在背后层层的监管职责履行之后，才可以顺利的流通到市面上。

　　出现了纠纷的问题，就要看政府在层层的审批以及监管有没有履行到位，如果履行到位了，就不会出现什么烂尾、严重的质量问题，房子也是经过政府的层层验收的，找开发商解决不了问题，能不能找找当地的政府，就是这个逻辑关系，大概就是这个思路。

　　起诉需要业主怎么配合？诉讼能否解决问题？

　　案件办理过程涵盖调查取证，民事诉讼，行政诉讼（如有），谈判，违法查处，以上都是为最后的谈判做筹码的手段，民事诉讼解决的是赔偿的问题。行政诉讼是对政府各个部门手续报批的调查取证，主要是人防，自然资源土地管理局，住建委，规划局，房管局，消防等部门进行行政查处，目的是迫使开发商就这个问题与我们谈判。案件成功率在60%以上，负责任的讲是非常有意义找专业的律师进行付费成本的维权。因为此案大部分业主都已取得房产证，案件难度比较大，因此我们维权人数控制在一定范围内。

　　诉讼只是手段不是目的，我们不是为了打官司而打官司，目前来说，只有找专业人士维权，才会输出好的结果，盲目信访只会拖延时间，如果信访能解决问题，所有人都去信访了，过激维权还会面临被判刑被拘留的危险，开发商和政府也在使用各种办法熬大家的心性，了解业主的妥协心态，分别打击，分化，公关等等，这是最后一条路，远比拉什么横幅，抗议要强，现在全国商品房案件那么多，政府也有较强的维稳系统，难道会被大家进行合法的威胁吗？启动后不需要大家做什么工作，交给律师后，大家等待结果即可，需要配合的群内会有专业人士让业主做好准备。

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