商铺返租签订的返租协议是否有效?

2023-05-31 17:50 分类：商铺返租阅读：

　　为了促进商品房销售，开发商与买方约定的商铺返租行为是指，在销售商品房时，开发商同意在一定期限内代理出租该商品房，以租金抵消部分销售价格或返还一定的租金回报。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售等方式出售商品房。因此，商铺返租签订的返租协议是否有效？

　　返租协议签订后，商铺能否成功返租？

　　从法律关系角度分析，商铺返租涉及两种基本的法律关系。第一是房屋买卖法律关系，第二是房屋租赁法律关系。开发商通过房屋买卖法律关系将产权转移给业主，业主再通过房屋租赁法律关系把房屋租给开发商。在这两种法律关系下，需要明确规定双方的权利和义务，并进行相应的分析。

　　让我们重新审视商铺返租合同的效力问题。通常情况下，商铺返租合同是合法有效的，原因如下：

　　根据《商品房销售管理办法》，违反该法规并不能成为认定购房合同无效的理由。

　　首先，商铺返租并非必然违反《商品房销售管理办法》，即使具体的商铺返租违反了《商品房销售管理办法》，也不能作为判定合同无效的理由。《商品房销售管理办法》第十一条的规定属于行政规定，而非法律或行政法规，因此并不影响商铺返租的效力。

　　根据《中华人民共和国合同法》的规定，在其实施之后，如果人民法院判定某合同无效，必须遵循全国人民代表大会及其常委会制定的法律以及国务院制定的行政法规，而不能以地方性法规或行政规章作为依据。这一规定被收录在《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》的第四条中。

　　根据法律规定，无效情况下不存在《购房合同书》和《包租协议》。

　　商铺返租是市场行为的一种，通常以售后承诺或包租协议形式存在，属于民事权利义务关系。正常的商铺返租不违反我国法律和行政法规的强制性规定。商铺返租协议如果不存在合同可撤销或无效的情况，是买卖双方即业主与房地产开发商之间真实意思表示，依据合同意思自治原则，商铺返租协议应视为合法有效。

　　尽管商铺返租协议是有效的，但在实际操作中，往往存在法律风险。商铺返租可能导致开发程序不完整、无法办理过户或控制开发商资金使用，或导致开发商资金链断裂、无法履行合同并且无法实现约定的租金收入。

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