【租赁合同违约责任】看违约责任减损义务的适用

2004年10月25日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将现有4间废弃锅炉房出租给被告使用;租期为15年，即从2005年1月1日起至2019年12月31日止;租金为2万元/年，每年的6月30日和12月30日各支付1万元;租赁期间，房屋的装潢费用乙方承担，如需搭建临时用房，在不影响甲方的前提下可予搭建，租赁期满后，乙方的装潢和搭建物不得拆除等。2004年11月5日，被告与丁某签订一份拆房协议，约定由丁某全面负责拆除被告指定房屋，保留前墙和西三墙，所有拆下材料按被告指定地点清理、堆放整齐，所有建筑物拆除与地面相平;在拆房过程中，要保证蒸汽管完好无损等。2004年11月6日，被告开始在原告厂区内拆房，于11月18日停工，被告拆除的房屋为四间锅炉房和一间储水池和一间的澡堂。原告诉称，原、被告仅签订了一份房屋租赁协议，被告在未征得原告同意的情况下擅自将四间房屋拆掉，还把未曾租给其使用的二间楼房拆掉，原告请求判令被告赔偿损失103848.47元。被告辩称，原、被告签订租赁协议后，曾以口头协议的形式约定，在租期和租金不变的情况下，被告将原告的六间房屋拆除后重新翻建，租赁期满后房屋仍归原告所有。故原告违约在先，应承担违约责任。

[判决]

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：被告应赔偿原告损失35075元。

[解析]

本案争议焦点：1、被告拆除租赁协议上明确载明的四间锅炉房如何进行损害赔偿?这就需要解决以下四个问题：(1)对这四间锅炉房原告请求损害赔偿的基础是违约责任还是侵权责任?(2)被告在履行租赁协议过程中是否构成违约?(3)原告对这四间房屋的损失应否承担减损义务?(4)对这四间锅炉房的损失应如何计算?2、被告拆除租赁协议上未约定的两间房屋即一间储水池和一间澡堂的损失如何赔偿?

(一)对四间锅炉房的损害赔偿问题。

1、损害赔偿的基础。被告拆除租赁协议中所涉的四间锅炉房，给原告造成了损失，构成了违约责任与侵权责任的竞合，选择何种之诉维护自己的合法权益是原告的权利。本案中，原告基于被告未按照租赁协议约定的内容履行协议而擅自拆除租赁物的事实提起诉讼，要求追究被告的损害赔偿责任，应认定为原告选择了违约之诉，故本案解决这四间锅炉房损害赔偿问题的基础是违约责任。

2、被告是否构成违约。原、被告之间签订的租赁协议系双方真实意思的表示，其内容合法有效。合同成立并生效后，双方当事人都应本着诚实信用的原则全面、适当地履行自己的义务，任何一方不履行或不适当履行都应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告之间签订租赁协议后，被告在未征得原告同意的情况下擅自拆除租赁物，尽管被告意图通过拆除租赁物后重建再进行承租的方式履行协议，但毕竟被告未征得原告的书面同意对原租赁协议进行变更，故应当认定被告未适当履行租赁协议，其行为构成了违约，应当承担相应得违约责任。

3、原告应否承担减损义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。这是《合同法》在一方违约的情况下为防止非违约方对自己权利或事务的疏怠导致损失扩大而设定的一项制度。本案中，在被告拆除租赁物的当天，原告就已经发现了被告的真实目的是拆除租赁物后重建，即被告以明示的方式表示将不适当履行租赁合同，但原告发现被告的违约行为后，并未采取积极措施制止被告继续拆除租赁物，直到第12天才予以有效制止，从而导致租赁物被拆除至现状，应认定原告在被告违约后并未履行减损义务从而导致损失的扩大，故原告只能对被告第一天拆除部分的房屋损失请求赔偿，对之后扩大的损失即拆房第二天至停工之日房屋的损失无权要求赔偿。由于第一天拆除的情况无法再现和查明，本院推定第一天拆除的部分为四间锅炉房总价值的1/12。

4、原告的损失如何计算。合同当事人违约后，应当承担违约责任。由于本案中租赁协议的标的物是特定物，在其毁损灭失后无法通过恢复原状的方式进行补救，因此被告应当承担相应的损害赔偿责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告的损失包括因被告拆除房屋造成的损失和因订立租赁协议可获取的租金损失。按照每平米480元的单价计算，四间锅炉房的损失总计121406元。按照原告提供的折旧方法，即固定资产年折旧额=固定资产原始价值*(1-10%)/使用年限(20年)，每年该房屋折旧额为5463.27元。原告于1998年1月购得房屋，房屋于2004年11月被拆除，折旧应从1998年1月计算至2004年10月。故该房屋共折旧37332.345元，现存价值为84073.655元。按照1/12计算，被告应当赔偿原告拆房损失7006元。原告因订立租赁协议可获得的可得利益为从2005年1月1日至诉讼发生之日2005年8月止8个月的租金计13333元。两项合计被告因违约应赔偿原告20339元。

(二)被告对拆除租赁协议上未约定的两间房屋的损害赔偿问题。

损坏国家、集体财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。原、被告间订立的租赁协议明确约定，租赁房屋和四间废弃的锅炉房，并不包括一间储水池和一间澡堂，被告在未经原告同意的情况下擅自拆除这两间房屋，构成了对原告所有权的侵犯，应当承担损害赔偿责任。由于房屋已被拆除，无法恢复原状，故被告应当承担赔偿责任。按每平米480元计算，一间储水池和一间澡堂的面积为44.3336平方米，两间房屋的原价值为21280.128元。按照上文中所述的折旧方法，每年该房屋折旧额为957.61元。原告于1998年1月购得房屋，房屋于2004年11月被拆除，折旧应从1998年1月计算至2004年10月。故该房屋共折旧6543.66元，现存价值为14736元。因此被告应赔偿原告14736元。

综上所述，被告在未经原告同意的情况下，擅自拆除原告所有的六间房屋，依法应承担分别违约责任和侵权责任，损害赔偿额合计为35075元。

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