房产纠纷 
征地拆迁 
婚姻家庭 
债权债务 
企业顾问 
合同事务 
刑事辩护 
网站首页
业务领域 
企业房屋租赁合同纠纷
原告北京首钢特殊钢有限公司（以下简称特钢公司）与被告北京旭铭物业管理有限公司（以下简称旭铭物业公司）、第三人北京京西绮美服装中心（以下简称京西绮美）、瑞丁凯思（北京）文化传播有限公司（以下简称瑞丁凯思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员韩培英、张桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告特钢公司委托代理人余富梅、鲁宏君、被告旭铭物业公司法定代表人李鹏及委托代理人达锋涛、第三人瑞丁凯思公司委托代理人毛英懿、王漪鸥、第三人京西绮美委托代理人李丽、达锋涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告特钢公司起诉称：2009年10月，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，协议规定：原告出租给被告的房屋位于北京市石景山区古城大街X号，建筑面积2433平方米，是一栋局部三层的办公楼，租赁期限为19年，房屋租金为1.8元每日每平方米。即2009年12月1日至2012年11月30日年租金为160万元，2012年12月1日至2015年11月30日年租金为173万元，每三年递增一次，租期自2009年10月16日起至2028年11月30日止。租金缴纳时间为半年交，被告应提前5个工作日向原告缴纳下一个半年年度房屋租金，合同还规定，逾期不交，每逾期一天乙方应向甲方支付应交付房屋租金总额千分之三的滞纳金。《房屋租赁协议》第12.3规定，房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除协议，收回出租房屋，逾期未缴纳房屋租金和按约应该由你公司缴纳的各项费用（以30天为限）。但截至2013年7月1日，被告只向原告缴纳了2009年12月1日至2010年11月30日的租金160万，尚欠租金493万元，违约金725.265万元，期间虽经原告多次催要，被告以各种理由一直未缴纳。2013年7月24日原告将《解除房屋租赁协议》通知书送达给被告法定代表人李鹏，双方的房屋租赁协议已经解除。到原告起诉时止，被告仍未将租赁房屋腾退给原告，也未缴纳所欠租金和违约金。为维护原告权益，起诉到法院。诉讼请求：1、判令承租人、实际占用人将承租的石景山区古城大街X号一栋局部三层的办公楼（建筑面积2433平方米）腾退给原告；2、判令被告支付从2010年12月1日开始计算到2013年7月24日的租金共计432.09万元；3、判令被告、第三人瑞丁凯思（北京）文化传播有限公司及北京京西绮美服装中心连带支付2013年7月25日至实际腾房之日的房屋使用费。使用费按照同期租金的标准计算；4、判令被告支付违约金400万元（时间计算到2013年7月24日）；5、确认北京首钢特殊钢有限公司与北京旭铭物业管理有限公司租赁合同于2013年7月24日解除；6、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告旭铭物业公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，被告不存在违约情况，双方签订租赁合同之前，明确提出要合法经营，应当符合办理公司工商注册登记的要件，并且应当符合消防等正常经营的手续，合同约定：在合同期满，被告应当将注册地点再转移走，签订租赁协议时，双方已经确认在租赁地点办理营业执照，可以合法经营，被告方在签订合同后，及时缴纳了租金，接受场地，接受后发现场地无法办理营业执照，公司无法正常经营，在此情况下，被告本着友好合作的态度，和对方沟通这个问题，希望对方可以尽快提供相关手续，配合被告方将公司注册、登记的相关手续办理好，在这种情况下，被告方提出可以缴纳租金。在这个过程中，双方一直在沟通，协商，但是原告没有说可以办理，也没有办下来，不存在被告故意违约，拒交租金的事情。双方的合同应该继续履行。现在承租场地应该可以办照，如果原告可以配合办理营业执照，被告会支付相应的租金。
第三人京西绮美答辩称：京西绮美代理旭铭物业公司与瑞丁凯思公司合作，实际责任由旭铭物业公司承担，故答辩意见同旭铭物业公司答辩意见。
第三人瑞丁凯思公司答辩称：我方和北京京西绮美服装中心是合作关系，合作开办幼儿园，我方的合同是和北京京西绮美服装中心签的，我方在这个过程中，没有出现违约行为。我方以扣点的方式缴纳租金，北京京西绮美服装中心要求我方支付150万元预交租金，我方已经缴纳了。不同意腾房。
经审理查明：位于北京市石景山区特钢厂区内的首特创业基地办公楼系特钢公司经过首钢总公司同意后立项，取得建设工程规划许可证。
2009年10月16日，出租方（甲方）特钢公司与承租方（乙方）旭铭物业公司签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议）约定：第一条
甲方房屋坐落于石景山区古城大街X号，建筑面积2433平方米，是一栋局部三层的办公楼……第二条租期年限19年，自2009年10月16日到2028年11月30日止。第三条1、该房屋租金为1.8元/日•平方米，全年租金按365日计算。2、房屋租金采用按半年度预付形式缴纳，即本协议签订之日起十日内乙方向甲方交纳第一期半年度租金人民币80万元（大写：捌拾万元）。3、在该房屋租赁期间，甲方收取乙方人民币15万元（大写：壹拾伍万元）作为房屋押金，协议期满，乙方无违约行为，甲方确认乙方已将注册地点转移后，一次退还全部押金（不计利息）。4、乙方应提前五个工作日向甲方交纳下一个半年度房屋租金，逾期不交，每逾期一天乙方应向甲方支付应交租金总额千分之三的滞纳金……第四条双方约定，租赁期间租金每三年递增一次，具体条件如下：2009年12月1日至2012年11月30日，年租金为160万元（大写：壹佰陆拾万元）；2012年12月1日至2015年11月30日，年租金为173万元（大写：壹佰柒拾叁万元）……第十二条3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋……（5）逾期未交纳房屋租金和按约定应当由乙方交纳的各项费用的（以30天为限）……第十四条2、乙方未按协议约定期限交纳房屋租金，视为自动终止协议，甲方有权收回该房屋，如乙方在协议终止10日后室内仍有物品，视为乙方放弃其所有权，向甲方做弃物处理。
2009年10月16日，特钢公司将租赁房屋交付给旭铭物业公司，2009年12月1日开始计算租金。2010年7月6日，旭铭物业公司交纳押金15万元，租赁费80万元。2011年3月29日，旭铭物业公司交租金80万元。从2010年12月1日开始至今，旭铭物业公司未交纳租金，
2011年3月9日，甲方京西绮美与乙方环雅阳光（北京）文化传播有限公司、丙方北京恒瑞京师教育科技发展中心签订《合作协议》，房屋坐落于石景山区古城大街X号，建筑面积2433平方米，房屋产权人为特钢公司，此经营场所用于幼儿园及相关业务的经营。三方约定，甲方于2011年3月15日前向乙方交付该房屋。合作期自2011年4月1日至2021年8月31日止……4.1三方约定，该经营场所每月甲方所得为乙方经营流水的百分之三十……4.2乙方在本合同签订时预先支付甲方人民币壹佰伍拾万元为经营合作保证金，待幼儿园投入运营后，按照本合同4.1条计算，每月甲方应得部分从乙方经营保证金中直接扣除，保证金最终限额不得低于20万元。经营合作保证金余额不足时，改成正常每月结算：每月5日之前乙方将甲方应得部分支付给甲方……4.5合作场所实行统一收银：由甲方委派出纳人员进行收款工作；乙方委派会计人员负责财务工作……
合作协议签订后，瑞丁凯思公司如约向京西绮美支付150万元经营保证金。至今，租赁场地实际由京西绮美与瑞丁凯思公司合作经营幼儿园。
2011年10月14日，旭铭物业公司向特钢公司提交一份情况说明：我公司租用贵公司位于汽车园区里的二层办公楼用来承办幼儿园项目。现正处于项目启动初期，前期投入占用大部分资金，导致资金紧张。所欠租金我公司保证在2011年12月15日前付清。
2013年5月23日，特钢公司汽车园区管理委员会发出公告：“因拖欠两年房屋租赁费，经多次催收未果，按照租赁协议，特钢公司于5月24日下午4时起，对幼儿园实施停水停电措施。由此带来的不便请各方提前做好准备”。
2013年5月24日，旭铭物业公司的情况说明载明：特钢公司：我司于2009年10月与贵司签订了特钢院内2433㎡的局部三层办公楼，于2011年9月才正式投入使用，用于与瑞丁凯思幼儿园合作办学，由于前期大区周边市场调研不充分，预期盲目乐观，导致此项目定位偏差，自开业至今幼儿园累计流水只有几十万，我司按比例所得更是不值一提。导致租金迟迟不能按期支付，恳请贵司谅解。期间我司也曾计划改项，先后谈了几个项目，皆因不能办照而搁浅。现我司正抓紧与幼儿园商谈今后发展具体事宜，以求尽快走上良性轨道。且幼儿园方与我方认为此项目长远预期还是不错的，只不过利润期可能比预期滞后1-2年。六一儿童节在即，望贵方暂时勿采取停水停电等措施，所拖欠租金我司保证在近期通过各种途径尽快筹措，及时补交。
2013年5月24日，瑞丁凯思公司给特钢公司作出答复：我园于昨日接到贵司关于房屋租赁费的公告，被告知将于2013年5月24日下午4时起，对我园实施停水停电措施。因我园对于拖欠房租之事此前毫不知情，但我方会采取积极解决问题的态度及合法妥善的办法尽快处理好此事……我园的实际情况，恳请贵司的各位领导能够酌情处理此事，通融我方一些时间。
2013年6月30日，特钢公司向旭铭物业公司发出《解除<房屋租赁协议>通知书》（以下简称解除通知），载明：“2009年10月8日，特钢将位于北京市石景山区古城大街X号，建筑面积2433平方米，是一栋局部三层的办公楼出租给你公司。租赁期限为19年，自2009年10月16日起至2028年11月30日止。合同规定：2009年12月1日至2012年11月30日，年租金为160万元；2012年12月1日至2015年11月30日，年租金为173万元。交款期限为：应提前五个工作日向特钢公司交纳下一半年度房屋租金，逾期不交，每逾期一天应向特钢公司支付应交租金总额千分之三的滞纳金。合同第十二条第3规定：房屋租赁期间，你公司有下列行为之一的，特钢公司有权解除协议，收回出租房屋；逾期未交纳房屋租金和按约定应当由你公司交纳的各项费用（以30天为限）。自2009年合同签订至今，你公司只交纳了160（万）元的租金，尚欠租金493万元，违约金725.265万元。虽经我公司多次催要，你公司至今仍未交纳，已严重违约。现根据双方签定（订）的《房屋租赁协议》第十二条第3（5）、第十四条第2的规定，即日起与你公司解除租赁协议，限你公司10日内将租赁房屋归还特钢，结清所欠租赁费。特此通知。”。
2013年7月24日，旭铭物业公司法定代表人李鹏签收解除通知。
2013年8月12日，特钢公司向瑞丁凯思幼儿园发出通知书：特钢公司已于2013年7月24日将解除租赁协议书通知书送达给贵园的合作方，并限期在10日内将贵园使用的房屋退还给我公司，截至今日，期限已过，为此，函告知如下：1、请贵园将于合作方签署的房屋使用协议及与之相关的有效文件，提供一份复印件给我公司，为司法处理纠纷提供依据。2、请贵园即刻择址搬迁，以规避更大经济损失。3、所告未尽事宜，请贵园提前做好准备。瑞丁凯思公司于2013年8月13日签收。
另查：环雅阳光（北京）文化传播有限公司于2011年12月7日名称变更为瑞丁凯思（北京）文化传播有限公司。
再查：2011年11月24日，北京市人民政府办公厅《北京市人民政府办公厅转发市工商局关于进一步支持产业优化升级加强业态调整促进经济发展方式转变工作意见的通知》……三、（二）加强对经营场所房屋的合法性审查。企业、个体工商户申请登记的经营场所房屋应具备合法、有效的房屋所有权证。暂未取得房屋所有权证的，须提交以下材料：……属于市国资委监管的国有企事业单位，利用工业、仓储等用途的房屋从事商业等其他用途经营的，须提交由国资委出具的证明……属于其他情况的，区县政府可结合实际情况明确房屋权属出证的规定，工商部门依据规定办理登记注册……
2013年6月26日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会《关于首钢总公司利用石景山区杨庄大街X号等19处房产从事经营活动涉及工商登记注册有关问题的意见》（京国资【2013】115号）：首钢总公司，你公司《关于对部分房屋出具经营场所权属证明进行工商登记注册的请示》（首发【2013】97号）收悉，经研究，现提出如下意见：一、原则同意你公司利用石景山区杨庄大街X号等19处房产从事办公、商业用途的对外出租经营活动，并向工商管理部门申请办理相关注册登记手续。二、请你公司高度重视此项工作，增强法律意识，严控经营风险，依法合规地履行对外出租及工商注册登记手续，确保国有资产保值增值，并积极完善相关土地、房屋权属手续……附首钢总公司对外出租经营房产情况表……10.石景山区古城大街特钢公司厂内首特创业基地办公室……
庭审中，旭铭物业公司称因特钢公司未能为其办理营业执照，故其没有交纳租金。旭铭物业公司主张一直是其在租赁地点实际经营，委托授权京西绮美使用租赁场地与瑞丁凯思公司合作开办幼儿园。第三人瑞丁凯思公司主张其只与京西绮美有合作关系，京西绮美提供租赁场地参与合作，瑞丁凯思公司以经营扣点的方式向京西绮美交纳费用。瑞丁凯思公司称幼儿园办理营业执照是后置审批即先经营后办理营业执照，现幼儿园正常经营，营业执照正在办理中。
上述事实，有各方当事人陈述、首计财发（2006）44号、建设工程规划许可证、《房屋租赁协议》、情况说明、发票、公告、解除通知、答复、通知书、情况说明、合作协议、经销商入场申请表、保证金支付凭证、京政办发【2011】62号文件、京国资【2013】115号、告知单、风险提示等证据在案佐证。
本院认为：特钢公司与旭铭物业公司签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照租赁协议约定履行义务。租赁协议约定逾期未缴纳租金，出租方可单方终止合同。旭铭物业公司自2010年12月1日起未按约定交纳租金，特钢公司依据约定于2013年6月30日向旭铭物业公司提出解除合同，解除通知于2013年7月24日到达旭铭物业公司，租赁协议已于解除通知到达对方时解除，故对特钢公司要求确认房屋租赁协议于2013年7月24日解除的请求，本院予以支持。
对于旭铭物业公司主张因营业执照不能办理所以未交纳租金的抗辩意见，旭铭物业公司提供北京市工商局告知单及京国资【2013】115号文件，不足以证明未办理营业执照系特钢公司原因；双方的租赁协议对此没有明确约定，协议第三条3、约定“甲方在确认乙方已将注册地点转移后，一次退还全部押金”，是指旭铭物业公司从租赁地点转出时退还押金的约定，而非对双方办理营业执照应尽权利义务的约定；且现在租赁地点用于经营幼儿园，系先营业后办理营业执照，现瑞丁凯思公司正常经营幼儿园并如期向京西绮美交纳了费用。综上，对于旭铭物业公司因未办理营业执照故未交租金的抗辩意见，本院不予采纳。
根据租赁协议约定承租人应当按照约定的期限支付租金，现各方当事人对欠缴租金数额均无异议，故特钢公司请求旭铭物业公司支付自2010年12月1日至2013年7月24日拖欠租金432.09万元的请求，本院予以支持。
依据租赁协议，承租人为旭铭物业公司，第三人京西绮美与瑞丁凯思公司进行合作，在租赁场地经营幼儿园。因房屋租赁协议已解除，承租人未交付租赁房屋，实际使用人占据租赁场地，没有事实和法律依据，故对于特钢公司要求腾退租赁房屋的诉求，本院予以支持。
租赁协议解除后，旭铭物业公司未将租赁房屋交付给特钢公司，京西绮美与瑞丁凯思公司在此实际经营，故应当共同支付特钢公司租赁房屋的使用费，故对于特钢公司要求共同支付2013年7月24日之后使用费的诉求，本院予以支持。
旭铭物业公司未按租赁协议约定及时足额缴纳租金，已构成违约。应当按照约定支付违约金，但旭铭物业公司主张该违约金数额过高，故对此本院结合迟延支付的时间、数额及过错程度综合考虑，适当予以酌减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认北京首钢特殊钢有限公司与北京旭铭物业管理有限公司签订的《房屋租赁协议》已于二〇一三年七月二十四日解除；
二、北京旭铭物业管理有限公司于本判决生效后十五日内给付北京首钢特殊钢有限公司二〇一〇年十二月一日至二〇一三年七月二十四日的租金四百三十二万零九百元；
三、北京旭铭物业管理有限公司、北京京西绮美服装中心、瑞丁凯思（北京）文化传播有限公司于本判决生效后十五日内将北京市石景山区古城大街X号一栋局部三层的办公楼（建筑面积2433平方米）腾退给北京首钢特殊钢有限公司；
四、北京旭铭物业管理有限公司、北京京西绮美服装中心、瑞丁凯思（北京）文化传播有限公司于本判决生效后十五日内共同支付北京首钢特殊钢有限公司自二〇一三年七月二十五日起至实际腾退之日的租赁房屋使用费（每日以房屋租赁协议约定的当年租金除以365天为准）；
五、北京旭铭物业管理有限公司于本判决生效后十五日内给付北京首钢特殊钢有限公司迟延交付租金的违约金三十万元；
六、驳回北京首钢特殊钢有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七万八千一百零一元，由北京首钢特殊钢有限公司负担二万一千四百八十四元（已交纳），由北京旭铭物业管理有限公司负担四万四千一百六十七元（于本判决生效后七日内交纳），由北京京西绮美服装中心、瑞丁凯思（北京）文化传播有限公司负担一万二千四百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
郑重声明：部分文章来源于网络，仅作为参考，如果网站中图片和文字侵犯了您的版权，请联系我们处理！
上一篇：农村土地承包合同纠纷
下一篇：健身器材买卖合同纠纷
相关推荐
最新更新
推荐阅读
猜你喜欢
关注我们
