协商提前终止合同,请求方是否仍应负违约责任

2019-10-10 17:38 分类：责任承担阅读：

1988年8月10日,L市居民陈某租用了L市工人文化宫房屋3间,双方签订了租赁合同。合同规定,陈某租用工人文化宫临街房屋3间开设商店,租期为1年,月租金250元,房屋租赁期间室内一切设备均由陈某负责保养,房屋的维修则由工人文化宫负责。工人文化宫若再出租此屋时,应提前一个月通知陈某。房屋返还时应保持原样,有损坏处承租人负责修复。合同生效后陈某就预付了全年租金3,000元,并开始经营。但房屋所处地点偏避,经营困难,基本不能盈利。1988年12月10日,双方经协商同意解除租赁合同,工人文化宫将房屋改租他人。陈某使用该房期间,墙面损坏约5平方米,窗子损坏一扇,为此陈某愿多支出一月租金作为修理费用,工人文化宫亦表示同意。陈某共计租用房屋4个月,加上多交一月租金,租金总数应为1,250元,但陈某已预交了3,000元,工人文化宫应退回1,750元租金,但却迟迟没有退还。双方为此发生了纠纷。

陈某认为,承租人只租用房屋4个月,应交租1,000元,加上250元房屋修理费1,250元。但预交租金多余部分尚有1,750元,出租人已将房屋另租他人,多余部分理应退还。工人文化宫认为陈某单方要求解除合同违约,多余租金拒绝退还。陈某为追索预交租金,向人民法院提起诉讼。

法院受理此案后认定了上述事实,法院认为双方签订的租赁合同合法有效,但由于发生了客观情况的变化,陈某已经无法继续履行合同,陈某向工人文化宫提出要求后,双方均同意解除合同,合同解除后工人文化宫将房屋转租他人,没有造成任何损失,因而拒绝退还租金无理,法院据此作出判决

(1)工人文化宫返还多收租金1,750元;

(2)诉讼费30元由工人文化宫负担。

法院判决不完全正确。

经济合同的解除,是经济合同履行过程中经当事人双方依法达成协议,提前终止合同。解除经济合同是一种法律行为,经当事人双方协商一致可订立经济合同,也应当允许当事人解除合同。在主观情况发生变化后,这也是必要的。但解除合同后要追究违约方的责任,即使违约方没有给对方造成经济损失,也要承担违约责任。本案中法院以工人文化宫没有经济损失为由而未追究陈某的违约责任是不合乎法律规定的。

违约金具有两种性质,一是赔偿性,即违约金是作为对方损失的赔偿。另外则是惩罚性,即违约金的偿付不以违约是否给对方造成经济损失而改变,只要发生违约行为,既使没给对方造成经济损失,也要按规定向对方偿付违约金,这是对违约行为本身的一种惩罚。因而法院的判决中应责令陈某人给工人文化宫一定比例的违约金。

法院判决的其他方面分清了当事人的责任。合同解除后的多余预付租金工人文化宫不退还是没有任何道理的,房租就是承租人占用出租人房屋的费用,但陈某解除合同就不再占用该房屋,出租人再收取租金就没有合同作为依据了,在法律上也讲不通。

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