房屋买卖合同纠纷案

2019-08-13 13:54 分类：成功案例阅读：

　　原告孟丽与被告许x、第三人于x房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟丽及其委托代理人达锋涛，被告许x及其委托代理人樊子权，第三人于x的委托代理人孙美荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

　　原告孟丽诉称：2014年2月25日，原、被告签订《全总机关住房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北京市石景山区八角中里x号楼x层x房屋，建筑面积为72.73平方米，房屋总价款为366923元。合同约定被告应配合办理房屋产权变更登记，在认购新的住房，收到房门钥匙后5个月内将房屋腾退交付给原告。逾期交付的，原告有权要求被告按房屋每建筑平方米每日2元向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2014年4月18日收到位于丰台区天怡福园1号楼2单元1802号新购房屋，被告依约应于2014年9月17日前腾退石景山区八角中里x号楼x层x房屋并交付原告。但经原告多次催收，被告至今仍强占已售房屋，未向原告交付，严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1、请求依法判令被告腾退北京市石景山区八角中里x号楼x层x号房屋并交付给原告；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2014年9月18日起，至实际交房之日止，按照每建筑平方米每日2元计算）。

　　被告许x答辩称：诉争房屋是被告和被告前妻于x在1999年购买的可以自由上市的房改房。2013年9月7日，被告和第三人于x协议离婚，离婚协议书中约定诉争房屋归于x所有，于x需向被告支付50万元，但于x一直未支付，所以诉争房屋未过户给于x。原、被告间的买卖合同不是被告真实意思表示，是迫于全总工会强势压力签订的。孟丽并非在市场上选定此房屋，而是单位选定由孟丽购买，价格也是单位确定的，不是买卖双方约定的。现房屋已过户至原告名下，全程都是单位办理的，没有通过被告本人，单位强势原因，勉强就这么操作了。合同并非被告自愿，是单位非法干预，违背了公平自愿的原则。故不同意原告的诉讼请求。

　　第三人于x述称：不同意原告诉求。第三人与被告原系夫妻关系，诉争房屋在夫妻关系存续期间购买。2013年9月7日，被告与第三人离婚时决定房屋归于x所有。离婚后在没有告知第三人情况下，原、被告签订了房屋买卖合同，这是无权处分行为，严重侵害了第三人权益。诉争房屋是可以上市的产权房，房屋价款明显低于市价，显失公平。被告擅自处置第三人财产，原、被告双方恶意串通，合同无效。于x是产权人，目前在该房屋内居住，原告让被告腾房，被告在诉争房屋内居住。产权过户违法。故不同意原告的诉讼请求。就此第三人提出诉求：第三人于x与被告许x原系夫妻关系，于1995年购买了石景山区八角中里x号楼x号房屋，并于1995年4月18日取得《房屋所有权证》。2013年9月7日，第三人与被告在北京市门头沟区民政局登记离婚。离婚协议约定诉争房屋归第三人所有。2014年2月25日，许x与孟丽擅自签订《住房买卖合同》，以明显低于市价的价格将诉争房屋卖给孟丽，侵犯第三人合法权益。诉讼请求：1、确认孟丽与许x签订的住房买卖合同无效；2、孟丽协助将诉争房屋产权变更登记至第三人于x名下。

　　原告孟丽针对第三人诉讼请求辩称：第三人申请不符合法律不程序，不应在本案处理。原、被告的买卖合同合法有效，孟丽对房屋享有权利。故不同意第三人的诉讼请求。

　　被告许x针对第三人诉讼请求辩称：同意第三人的诉讼请求，撤销合同或合同无效被告均同意。

　　经审理查明：1992年，许x与于x结婚。许x从中华全国总工会分得位于北京市石景山区八角中里x号楼x层x室房屋，房屋建筑面积72.73平方米。被告于1995年4月18日取得上述诉争房屋《房产所有证》。该房屋参照经济适用房管理，属中直机关央产房性质。

　　2011年8月12日，全总机关通过了全总机关职工合作住宅配售方案。2011年，许x向全国总工会申请认购新住宅，填写了全总机关职工认购职工合作住宅申请表。2011年8月30日，被告提出了腾退住房评估申请表，并出具了承诺书。后被告方在新购住房物业公司签订了业主资料登记表。第三人填写了业主临时出入证表。对于许x申请认购新住宅的情况，庭审中，第三人表示知道许x申请购买新房屋的情况。

　　2012年11月29日，被告签到了选房签到表。全总机关房管科出具了被告新认购房屋的合作住宅确认单。同日，被告与北京市安居住宅合作社签订了集资建房预定协议并交纳了预付款五万元及定金五千元。被告及第三人在上述收据交款人处签字确认。后于x签字转账了125880元房款。被告签字转账了39万元房款。北京市安居住宅合作社为被告出具了553102元房款发票。

　　另查，2013年9月7日，许x与于x在北京市门头沟区民政局婚姻登记处办理离婚，离婚协议书中约定诉争房屋归于x所有，第三人给付被告50万元房屋经济补偿。

　　2014年2月25日，许x与孟丽签订《全总机关住房买卖合同》，其中载明：诉争房屋出卖人为许x，买受人为孟丽，房屋原产权单位为全国总工会。第二条：住房销售依据：买受人购买的住房按经济适用住房产权管理住房，此住房为出卖人腾退出来的旧房。出售按经济适用住房产权管理的住房的批准机关为中直机关住房制度改革办公室。第三条：经房地产评估公司评估，该房屋总房款为366923元。第四条：支付房价款：买受人需在本合同签订之日起10日内，向出卖人支付全部房价款。第六条：出卖人逾期交房的违约责任：根据2011年8月12日，全总机关第十一届会员代表大会第三次会议审议通过，关于《全总机关职工合作住宅配售方案》中：“职工认购新的住房，应在收到房门钥匙5个月内将腾退住房腾空”的规定，出卖人如未按规定的期限将该住房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止；按每建筑平方米每日2元向买受人支付违约金。

　　2014年3月25日，许x出具收条，载明收到诉争房屋购房款366923元，孟丽通过北京市安居住宅合作社给付了被告上述房款。

　　2014年4月18日，许x领取单位新购房天怡福园1号楼2单元1802号房屋钥匙并入住。同日，被告出具了承诺书。2014年4月30日，被告提出了新购房屋的装修申请表及申请退还装修押金备忘录。

　　另查，孟丽于2015年8月7日取得诉争房屋《房屋所有权证》。2011年2月16日，全总资产监督管理部聘任孟丽为中国职工服务中心集团财务总监。

　　又查，经本院充分多次依法释明，原告明确在本案中仅要求被告负担腾房并交还房屋的义务。第三人提供了房屋价格查询等材料，原告对此不予认可。

　　上述事实，有《住房买卖合同》、收条、房屋接收记录表、承诺书、装修申请表、申请退还装修押金备忘录、申请表、售房记录、全总机关职工合作住宅配售方案、选房签到表、确认单、集资建房预定协议、收据、转账凭条、发票、业主资料登记表、业主临时出入证表、批复、房屋所有权证书、房产所有证、离婚协议书、银行卡客户交易查询及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。具体至本案中，第一，诉争房屋属于中直机关参照经济适用房管理的央产房，并非普通商品房，应按照单位内部规定办理买卖过户等手续。原、被告签订的买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。第二，许x与第三人在两人的离婚协议中对于诉争房屋权属的约定，并未得到产权单位认可，不能发生相应法律效力。且房屋亦未能过户至第三人名下，此外，此项约定的效力仅存于两人之间，并不必然导致房产权属的变更。庭审中，第三人于x认可知道被告许x申请新房屋的行为，按常理于x亦必然知晓在获得新房屋后应交回诉争房屋的相应规定。第三，因诉争房屋不能按照普通商品房价格进行计算评估，故原、被告之间合同约定的价格符合相应一般单位规定价格，且原、被告之间不存在恶意串通的情形，故原、被告的买卖合同有效。第四，原告孟丽取得诉争房屋房屋产权证获得单位认可，其应取得相应房屋所有权。

　　综合上述分析，本院认定第三人主张原、被告间住房买卖合同无效，并基于此主张将诉争房屋过户至第三人名下的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。原告孟丽与被告许x签订的《住房买卖合同》系平等主体间签订的合同，应为合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。被告许x作为上述《住房买卖合同》的权利义务人，在领取新房屋钥匙后，应按照合同约定腾退交付诉争房屋。被告虽称其不在诉争房屋居住，但其并未提供有效证据证实其主张，故对于被告该项答辩意见，本院不予采纳。且被告作为合同义务人，应当负有腾退房屋的合同义务。具体腾退房屋的期限，本院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合原、被告及第三人各方的客观居住条件等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。被告亦应按照合同约定给付原告逾期腾房的违约金。被告在否认其存在违约行为的前提下，认为如果法院认定被告存在违约行为，则其认为该约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少。我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本院综合被告行为的过错程度为判断依据，结合本案中当事人履行各项义务的情况、被告一方违约行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，考虑到周边房屋价格因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。

　　当然，第三人与许x在离婚协议中关于房屋归属的约定产生的纠纷，可另行解决。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

　　一、许x于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区八角中里x号楼x层x号的房屋腾退并交还孟丽；

　　二、许x于本判决生效后七日内给付孟丽逾期交房违约金（按照每日七十元计算，自2014年9月19日起，计算至许x履行完毕上述判决主文第一项之日止）；

　　三、驳回孟丽的其他诉讼请求；

　　四、驳回于x的诉讼请求。

　　如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费一百四十元，由许x负担（于本判决生效后七日内交纳）。

　　第三人诉讼案件受理费一百四十元，由于x负担（已交纳）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

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